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王南顺律师代理胡某办理王某、胡某房屋买卖合同纠纷案二审

作者:燕郊房产律师时间:2020-08-15 20:38:01

  王某某、胡某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

  河北省廊坊市中级人民法院

  民 事 判 决 书

  (2019)冀10民终478号

  上诉人(原审被告):王某某,女,1987年1月12日出生,汉族,住河北省邯郸市永年县。

  委托诉讼代理人:赵鹏波,河北千山恒业律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):胡某某,男,1982年12月6日出生,汉族,住河北省张家口市宣化区。

  委托诉讼代理人:王南顺,北京市东岩律师事务所律师。

  上诉人王某某因与被上诉人胡某某房屋买卖合同纠纷一案,不服河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初5098号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  王某某上诉请求:请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、本案系因被上诉人未按约定支付上诉人第二笔定金150000元的违约行为导致,违约责任应由被上诉人承担。第二笔定金150000元应在2016年7月20日之前支付,被上诉人未交,未履行付款义务,已经违约,造成的后果应由被上诉人承担。2、上诉人与被上诉人通过实际行为已经确定许小宁工商银行账户为被上诉人收款账户,被上诉人对此也早已知晓。一审法院认定“原告为安全起见,……向被告索要银行账号符合一般常理”明显偏袒被上诉人一方,属认定事实有误。3、一审法院认定的微信记录的真实性,没有法律依据。首先,微信没有实名认证,不能确认是上诉人所有;其次,微信聊天记录不能得出上诉人拒绝提供银行账号或上诉人不卖房屋的结论。4、被上诉人完全可以通过调取银行交易记录获取银行账号,履行合同义务。二、一审程序有误,适用法律错误。1、一审法院在没有确定被上诉人是要继续履行合同或解除合同的情形下,径直作出判决,没有任何法律依据。2、一审法院判决书判决上诉人承担375000元违约金过高,并不符合我国合同法及合同法解释的规定。

  胡某某答辩称,王某某的上诉请求缺乏事实与法律依据,原审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉、维持原判。

  胡某某向一审法院起诉请求:1.判令被告返还原告已支付的定金20000元及中介费22500元;2.判令被告赔偿原告因房价上涨所造成的损失(待评估后再确认);3.判令被告向原告支付违约金375000元;4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中,原告胡某某放弃第2项诉讼请求。

  一审法院认定事实:1、无争议的事实:2016年6月27日,在三河市顺心置地房产经纪有限公司(丙方,以下简称中介方)的居间下,原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖居间合同》约定:被告将其所有的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告,该房屋建筑面积73.04平方米。该房屋的交易条件为:总房价款为1250000元,在本合同签订后当日内,乙方同意交付甲方定金20000元,付款方式见补充协议。居间服务费22500元由乙方承担。《房屋买卖合同》第三条成交价格与付款方式约定:……2、甲、乙双方付款方式事宜见《房屋买卖居间合同》。第七条违约责任约定:1、因逾期履行合同义务,违约方逾期在三十日之内,每逾期一日应当按照第三条房屋实际成交价格的万分之五向守约方支付赔偿金。逾期履行合同义务超过三十日的,守约方有权单方解除合同。单方解除合同的,应当以书面形式通知,违约方除需要支付三十日的赔偿金,还应当于解除合同通知送达之日起三日内,按照房屋实际成交价格的百分之三十向守约方支付违约金。……。《补充协议》第一条约定:甲方房产证办理完成之前:……2.签合同当日内乙方付给甲方购房定金20000元,2016年7月20日内打剩余定金款150000元,甲乙双方约定,等房本下来,丙方通知甲乙双方带齐资料到房管局办理过户手续或办理委托公证手续。……。合同签订后,原告于当日通过银行转账方式向被告的丈夫许小宁62×××19工商银行卡内支付购房定金20000元。

  2、有争议的事实:被告在与原告签订合同及补充协议并收取原告首笔定金20000元后,以房款付的太少了、分期时间间隔太长为由向中介提出异议,在合同约定的第二笔定金支付期限内未向原告或中介方提供收取剩余定金的银行账号或亲自到场收取剩余定金。随后,原告通过中介方向被告发出了告知函,要求被告承担违约责任。

  一审法院认为,原、被告于2016年6月27日经三河市顺心置地房产经纪有限公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》,系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中,被告在合同履行过程中拒绝履行提供收取剩余定金银行账号的合同义务,经中介方催告后在合理期限内仍不履行。被告主张原告可以按照支付首笔定金时的账号向其支付剩余定金,但因双方合同中并未约定被告收取定金及房款的银行账号,且原告首笔定金亦未支付至被告本人名下银行账号,原告为安全起见,在履行前就此大笔款项的支付向被告索要银行账号,符合一般常理,故被告的该项抗辩理由不能成立。被告构成根本违约,原告据此有权解除案涉《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同解除后,被告应向原告返还已收取的定金20000元,并赔偿原告受有的损失中介方22500元。因双方已在房屋买卖合同中就逾期履行的违约责任作出约定,该约定并不因双方上述合同的解除而无效,被告仍应按照房屋买卖合同的约定向原告承担相应违约责任。故原告要求被告按照房屋实际成交价格的30%支付违约金的诉讼请求,有相关合同依据,本院依法予以维护。判决:一、被告王某某于本判决生效后七日内返还原告胡某某定金20000元,赔偿原告胡某某损失中介费22500元;二、被告王某某于本判决生效后七日内给付原告胡某某违约金375000元。

  本院二审期间,上诉人向法庭提交证据:1、结婚证。证明王某某与许小宁系夫妻关系,二人于2015年4月28日登记结婚。2、工商银行账户清单。证明被上诉人通过银行转账已向上诉人丈夫许小宁支付2万元定金,双方已通过实际行为对收款银行账号进行确认,并履行。3、公证书,证明通过网上搜索被上诉人胡某某的联系电话,显示被上诉人本身就是房屋中介的工作人员,其利用职务便利制定的《补充协议》内容明显对上诉人不利,应为无效条款。被上诉人发表质证意见:对于证据一、证据二因为是复印件,不发表质证意见。证据三真实性没有异议,但对证明目的不予认可,该截图是都在2013年,2014年被上诉人就未从事中介工作了。被上诉人向法庭提交证据:房屋买卖交易签约合订本。证明2016年12月12日,在涉案房屋的小区内,被上诉人另购买52平米的房屋,成交价格为1268000元,比买王某某房子时,每平米涨了7000元。上诉人发表质证意见:真实性没有异议,关联性不予认可。被上诉人申请证人王某出庭作证,证明首付款必须打入房屋的产权人的账号上,这是中介的惯例及要求。上诉人认为证人证言不属于二审新证据,对证人身份不予认可,被上诉人转账2万元的实际行为,能够确定收款人及收款账号就是许小宁。

  本院对一审判决认定的事实予以确认。

  本院认为,二审中双方争议的问题主要是:1、是哪一方的原因导致合同未按约定履行。2、一审法院认定上诉人承担违约责任,有无事实法律依据。3、一审判决上诉人承担的违约金是否过高。对此,本院作如下评判:1、上诉人主张是因被上诉人不按约定在2016年7月20日之前支付第二笔定金150000元,被上诉人违约。被上诉人主张是因上诉人拒不提供收款账户,上诉人构成违约。被上诉人向法庭提供的微信记录、证人证言等,形成了完整的证据链条,能够证实其主张的事实;2、房屋买卖交易过程中,因收款人与产权人不一致导致的纠纷常有发生。双方在合同中未约定收款账户,被上诉人为安全起见,在履行支付大额款项时向上诉人索要银行账号,符合一般常理及一般的交易习惯。上诉人拒绝提供收取剩余定金的银行账号,在经中介方催告后在合理期限内仍不履行,导致合同未能履行,构成违约,应按合同约定承担相应的违约责任;3、被上诉人提交的房屋买卖交易签约合订本,能够证实2016年12月12日,被上诉人在涉案房屋的小区内,另行购买52平米的房屋,被上诉人多支付的购房款,与一审法院认定的违约金数额基本相当。综上,本院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,王某某的上诉请求及其它上诉理由亦不能成立。

  本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费7562元,由上诉人王某某负担。

  本判决为终审判决。

  审判长

  樊清维

  审判员

  梁志斌

  审判员

  韩静威

  二〇一九年三月二十六日

  书记员

  闫 磊

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