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房产纠纷

燕郊房产律师支招:二手房买卖遇到这些纠纷,你应该怎么办?

作者:燕郊房产律师时间:2020-08-15 19:19:23

  燕郊房产律师支招:二手房买卖遇到这些纠纷,你应该怎么办?

  一、家庭纠纷

  近20年来,由于房产标的越来越大,房屋市值甚至超过我们一辈子的工资所得,所以家庭矛盾的爆发点就自然而然的聚焦到了房子上。由于房产而引起的家庭纠纷可以分为两类:一是产权纠纷,二是非产权纠纷。

  1、产权纠纷

  由于对房屋所有权有争议,而导致房屋无法买卖。

  如何避免:拉产调。通常遇到这种房子,绝不会像我远亲那样好运,这么快这么顺利就解决掉了,所以,如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调!房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以,买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调!一旦发现有问题,悬崖勒马,还来得及。

  如何处理:随机应变,维护自身利益。如果不幸的是,你在付完定金和首付后才得知此时事,那么不要慌乱。多听少说,多观察少表态。多方听取纠纷各方的意见和态度,切记不可只听取一方的片面之词,客观预估解决纠纷的时间长短,如果短期内可以解决,那可以继续履行合同。如果根本看不到解决的曙光,那么果断退出。这时,就要拿上家无法履行约定的交易过户时间而承担违约责任来作为你的筹码,逼迫上家解除合同,并承担违约金。

  2、非产权纠纷

  家庭非产权纠纷通常是兄弟姐妹之间由于欠钱,赡养老人,财产分配不公等因素造成一方的房子在出售时无法顺利完成。

  如何避免:

  方法一:首付金额越少越好。

  方法二:与左邻右舍打听情况。

  方法三:补充条款明确违约责任。在签署定金协议和合同时,在补充条款里增加一条:如果房屋有产权争议,导致不能按照合同约定时间过户交易的,上下家解除合同,上家承担违约责任,并支付下家违约金。这样一旦出现问题,你将会掌握主动权和谈判权。当然,如果碰到懂行难缠的上家,可以退一步,将条款改为:如果房屋有产权争议,导致不能按时过户交易的,上下家无条件解除合同,上家限期内退还下家全部房款。这是下家买房人的底线。

  如何处理:因为纠纷和房屋产权没有关系,我给这位朋友的解决办法是:

  方法一:如果想要房子,就继续履行合同,和上家讲清楚,不能按时交房,晚交一天支付给你一天违约金,拿法律武器保护自己。这时,上家通常会选择继续履行合同,拿到房款后支付姐姐赡养费,息事宁人。

  方法二:如果不想买这个房子了,上家又不肯退钱,明摆着耍无赖,那就只能找派出所、仲裁或者法院了。还有个损招就是私下找点人去吓唬吓唬上家,正规程序走不了,邪门歪道也许会管用。

  二、抵押房产

  通常我们所说的抵押贷款主要分两种:住房按揭贷款和房产抵押贷款。前者是购买住房时,向银行借款买房,等还清贷款后,产权归个人所有;后者是房屋的产权所有人通过向银行或者其他机构抵押房屋从而获得贷款,用作它用。

  1、房产抵押贷款

  通常将自己的房产抵押给银行,贷出的款无非就是几个用途:炒股炒期货、做生意、创业、还债,嫖赌毒,仅此而已。除了创业还算是走正路外,其他基本都是有去无回的。

  实例:一位后台咨询的朋友说,最近看中一套上海郊区商住用途的房子,和上家老夫妻谈好价格准备付定金,后去交易中心拉产调显示已抵押,原来这家儿子炒期货把房子抵押出去了,老夫妻都蒙在鼓里。

  如何避免:走为上策。不要奢望上家会很痛快的顺利的注销抵押后,再与你履行合同。很有可能他还有别的外债和抵押,你的房款也许他根本不会拿去还款,而是挪用解决其它外债了。遇到这种抵押房子就一个词,拍屁股走人,越快越好。否则你付给上家的房款很有可能会掉入无底洞。那么如何识别这种抵押房呢?有且只有一个正确办法:亲自去交易中心拉产调,除此之外其它任何办法都可以作假,你懂的!

  如何处理:解约并主张支付违约金。如果你在付完定金或者首付后,才得知房屋已经抵押出去了,那么,最有效的办法就是给上家一个短时间期限,比如10天,最多一个月,如果他可以还清贷款注销抵押,那么可以继续履行合同,否则,不要再纠缠下去了。你应该知道,房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的,根本不可能短期内抽离出来,就算有也会优先用作再投资、再生产,而且,很多真实情况是,这个钱被拿去还债了,三角债不是短期内就可以解决的。所以说,如果在你给上家的期限内,他无法注销抵押,马上解约,并付诸仲裁或者法院,并主张他支付违约金。

  2、住房按揭贷款

  目前,按揭贷款买房的情况较为普遍,可以说绝大多数人都会采用这种方式买房,那么,在卖掉房屋时很有可能贷款还未还清,这种情况就没必要像上面的抵押贷款那么畏首畏尾了。

  但是,也存在极少数心怀不轨的人,在拿到下家首付后,并没有去偿还贷款而是挪作他用,导致房屋无法交易。那么这种情况应该如何避免和处理呢?

  如何避免:

  方法一:让上家自己出钱还清贷款。在和上家初次谈判时,如果上家有按揭贷款还没有还清,而且金额较大时,你必须表明由于筹措资金的问题,你的首付款不能一次性到账,贷款必须由上家自己还清。而且你网签完付给上家的首付金额必须小于上家的还款额。这么做的理由一个是我上面提到的首付款越少越安全,另一个原因就是让上家自己出钱还贷,对你来说是最安全的。

  方法二:陪同还贷。如果上家坚称自己没有钱,必须要用你的首付款来还贷,那么,你必须让他提前预约好还贷时间,你全程陪同他去操作,最重要的一点就是,在银行要刷卡刷走贷款前,你直接将房款转账至他还款卡上,然后,看着银行刷卡还贷。这样,在你的全程陪同下,就不怕上家将你的房款挪用了。

  如何处理:如果你的房款被上家挪用了,而没有用于偿还房贷,那么,可以断定你的房子是买不成了。接下来你所要做的就不是买房,而是如何运用法律武器去要回你的钱。所以说,很多问题只能在预防上下功夫,一旦木已成舟,为时已晚。

  最后,教大家如何区分房产抵押贷款和住房按揭贷款。产证可以作假,身份证也可以作假,一般人根本无从分辨,所以,去区房产交易中心拉产调是最有效稳妥的办法,银行抵押信息上面都会显示。住房按揭贷款起始时间和产证时间基本一致,而房产抵押贷款时间是产证时间之后。房产抵押贷款年限通常不超过10年,利率上浮30%左右,而住房按揭贷款年限最长30年,利率最高上浮10%,如有异议,咨询现场业务人员,确保自己掌握了房屋的全部产权信息。

  三、凶宅

  如果让所有买房人给未知风险做个排名,那么凶宅很可能就是第一名。官司也会有结束的一天,但是买到凶宅你就很难脱手了,而且还会搞得精疲力尽,影响一家人的运气。

  如何避免:眼观六路、耳听八方。我在之前的文章中也提到过,避免买到凶宅只有一个方法:和邻居保安居委打听房子的过往情况。虽然现在的小区,邻居间交情很淡了,但是如果是凶宅,绝对是无人不知的,只是人家是否愿意主动告诉你而已。带包软中华,带点水果,到邻居家、门卫保安和居委会坐一坐,没有打听不到的事,别说凶宅了,整栋楼的八卦都能掌握。

  如何处理:低价转让或租给公司。如果你按照我上面的说法做了,但还是买到了凶宅,那恭喜你了,赶快去买彩票。买到凶宅或者说自己已有的房屋变成凶宅,能低价卖掉最好,或者出租给公司办公,或者作为员工宿舍,不要在乎租金多少了,慢慢的时间会冲淡一切的。记住,不要对你的租客和下家隐瞒凶宅的历史,否则即使闹到法院,你也必输。

  四、中介全权代理

  中介全权代理的房子通常发生在上家常住国外或者年老卧床的的情况下,那么上家会全权委托中介机构代替上家签约交易,全权委托的中介必须有上家的书面授权书,产证原件和身份证明。

  然而,现实中,我们很难辨别这种全权代理人的真假和证件的真假,可以说只有中介内部人员和专业买手才知道内幕。所以,你和一个拿着产证和委托书的中介小弟做交易,几百万的房款都付给他,而不是上家,风险可想而知。

  如何避免:谨慎购买。如果你和中介经理是关系很好的朋友,或者你认识上家本人,那么全权代理的房子可以考虑,因为,上家不在本地,对房价行情不熟悉,通常价格会很优惠,买到就是赚到。除此之外,对中介全权代理的房子一定要谨慎,最好不买。

  如何处理:房款必须付给上家。如果你对全权代理房子的超低价垂涎欲滴,非要占这个便宜。那么切记:房款汇入上家本人的银行账户,千万不要汇给中介。即使全权委托是真实的,你也很难保证中介不会把房款挪用或者卷款逃跑,几百万上千万的房款对一个中介的诱惑力是无可比拟的。其实,这种诱惑对任何人都一样。

  五、一房多卖

  一房多卖的新闻我们绝对不陌生,尤其是在10年前,近年来,网签系统的运用,可以说避免了绝大多数的一房多卖的现象,但是,只要上家本着坑你的心,作为买房人的你还是根本没有招架之力的。

  一房多卖通常的做法就是,上家让你查看房产证后和你签定金协议,收取你大额定金,然后逃之夭夭,再去骗其它下家。更有甚者,做个假的房产证和你签完合同后,骗取你的首付款,然后消失。

  如何避免:

  方法一:付定金押产证。避免一房多卖,最有效的方法就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内。这样他就不能再去招摇撞骗了。假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以考虑加大定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,让上家看到你的诚心,大多数人在真金白银面前是会低头的。

  方法二:提前网签锁定。如果上家还是不肯交出产证,那么我教你个好办法:你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。

  如何处理:假如你又是很不幸,付完定金后,上家带着产证跑了,那么你只能去找公安了,相信ZF有朝一日会将他绳之以法的。说到底,自己留个心眼,多做准备,多向人讨教才是上策,很多事情发生了就无法挽回了。

  六、房产背景复杂

  如何避免:避而远之。不买这样的房子是最明智的做法。身世复杂的房子很可能就是个坑,即使上家中介没有故意坑你,你也算不清楚其中的人物关系和税费关系,再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系,就算是上家自己也算不清楚。现实中,算不清楚自己房子需要缴多少税的上家大有人在。只有进了交易中心,才能知道能不能过户,缺哪些手续,缴多少税。

  如何处理:精通政策法规,具备专业经验。如果你的贪婪战胜了你的理智,非要去买低价房子,那么要对房产交易的政策、贷款的政策和税费的政策都要非常熟悉精通,因为你不精通,就会被中介上家骗,只有你自己完全掌握了房子的各项信息,并且排除了各项不确定因素后,才能签约付款。所以,要买这种房子前,首先去补补课吧。

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