青岛房产诉讼律师：购房者如何打房地产官司？

　　1、查主体资格。

　　查清开发商是否依法具备经营房地产的主体资格。所谓主体资格，就是依法具有民事权利和民事行为能力，依法独立享受权利和承担义务的法人。

　　关于主体资格，在《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》以及《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有详细解释，当事人可以从中查询到相关的法律规定。

　　2、查“五证两书”。

　　“五证两书”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。当事人或购房者在官司诉讼或购房活动中，一定要向开发商出示和提供这“五证两书”。

　　3、顺藤摸瓜，查合同效力。

　　审核双方所签订的合同是否属于无效合同。无效民事行为是指不具备法律行为的有效条件。一般来说，无效的房地产买卖合同主要有以下几种：

　　(1)违反法律、法规、政策的房屋买卖合同;

　　(2)双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖合同;

　　(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同;

　　(4)规避法律行为的房屋买卖合同;

　　(5)买卖双方意思表达不真实的房屋买卖合同;

　　(6)欺诈性或胁迫性的房屋买卖合同;

　　(7)乘人之危签订的房屋买卖合同;

　　(8)违反法定形式的房屋买卖合同。等等。

　　4、抽丝剥茧，查转移事实。

　　审核被告的房地产权属登记是否依法转移。在我代理的民告官房产官司中，原告和被告双方从签订合同至发生纠纷起诉到法院，都没有按照法律规定办理产权转移过户手续和契税手续，根据法律的规定，双方的房屋买卖关系并未依法成立，因此，该合同理应无效。房屋买卖是要式行为，产权转移需要特定的形式要件，即依法办理产权过户手续和契税手续，这是法律的禁止性规定。

　　5、反客为主，查质量瑕疵。

　　审核被告的房屋是否存在质量瑕疵。质量瑕疵是指房屋质量存在缺陷，表现在多方面，如基础下沉、房屋倾斜、楼顶和地面渗漏、墙面开裂、管道堵塞、地面开裂、门窗不合、设备短缺、楼梯摇晃等等。关于质量瑕疵，建设部《城市住宅小区竣工符合验收管理办法》和国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等文件有相关明确规定。

　　打官司难，打民告官的官司更难。但只要坚持以事实为依据，以法律为准绳，深入调查取证，证据确实充分，就能稳操胜券。