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青岛房产诉讼律师:购房者如何打房地产官司?

来源:青岛房地产二审诉讼律师网时间:2023-02-21 20:53:12

  1、查主体资格。

  查清开发商是否依法具备经营房地产的主体资格。所谓主体资格,就是依法具有民事权利和民事行为能力,依法独立享受权利和承担义务的法人。

  关于主体资格,在《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》以及《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有详细解释,当事人可以从中查询到相关的法律规定。

  2、查“五证两书”。

  “五证两书”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》,以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。当事人或购房者在官司诉讼或购房活动中,一定要向开发商出示和提供这“五证两书”。

  3、顺藤摸瓜,查合同效力。

  审核双方所签订的合同是否属于无效合同。无效民事行为是指不具备法律行为的有效条件。一般来说,无效的房地产买卖合同主要有以下几种:

  (1)违反法律、法规、政策的房屋买卖合同;

  (2)双方恶意串通,损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖合同;

  (3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同;

  (4)规避法律行为的房屋买卖合同;

  (5)买卖双方意思表达不真实的房屋买卖合同;

  (6)欺诈性或胁迫性的房屋买卖合同;

  (7)乘人之危签订的房屋买卖合同;

  (8)违反法定形式的房屋买卖合同。等等。

  4、抽丝剥茧,查转移事实。

  审核被告的房地产权属登记是否依法转移。在我代理的民告官房产官司中,原告和被告双方从签订合同至发生纠纷起诉到法院,都没有按照法律规定办理产权转移过户手续和契税手续,根据法律的规定,双方的房屋买卖关系并未依法成立,因此,该合同理应无效。房屋买卖是要式行为,产权转移需要特定的形式要件,即依法办理产权过户手续和契税手续,这是法律的禁止性规定。

  5、反客为主,查质量瑕疵。

  审核被告的房屋是否存在质量瑕疵。质量瑕疵是指房屋质量存在缺陷,表现在多方面,如基础下沉、房屋倾斜、楼顶和地面渗漏、墙面开裂、管道堵塞、地面开裂、门窗不合、设备短缺、楼梯摇晃等等。关于质量瑕疵,建设部《城市住宅小区竣工符合验收管理办法》和国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等文件有相关明确规定。

  打官司难,打民告官的官司更难。但只要坚持以事实为依据,以法律为准绳,深入调查取证,证据确实充分,就能稳操胜券。

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